Ma quanto vale davvero un albergo?

29/12/2023 - 29/12/2025

Nel corso della mia carriera mi sono spesso occupato di transazioni alberghiere o di valutazione di aziende alberghiere con o senza componente immobiliare.

 

Uno dei punti dove ho riscontrato maggiori criticità da parte della componente venditrice che non ha spesso incontrato le valutazione degli investitori è proprio sul concetto di albergo.

Sembra banale dover chiarire tale aspetto ma vedremo nel corso della trattazione che cosi non è.

 

Spesso infatti la vendita di un mero immobile alberghiero illude la componente venditrice di poter disporre di un asset alberghiero; la realtà è spesso molto diversa perché l’investitore per immobile alberghiero intende chiaramente un immobile che strutturalmente, urbanisticamente, catastalmente e nella divisione di spazi ed ambienti sia immediatamente utilizzabile ovvero un immobile che permetta di ottenere una licenza alberghiera in funzione delle normative attualmente vigenti.

 

Spesso infatti ripristinare pronto all’uso un immobile alberghiero ha dei costi che si avvicinano molto ai costi di una nuova edificazione. Cosa si compra quindi in questo caso? Un terreno? Una licenza edilizia? Un punto strategico? Quale sia il bene posto in vendita è comunque lontano dal concetto di albergo che spesso considera la componente venditrice.

 

Le mie attività mi hanno portato molto spesso a seguire progetti di edificazione quanto di ristrutturazione. Anche in questo ambito abbiamo un pre ed un post Covid. Dopo la fine della pandemia infatti sia per l’inflazione galoppante, sia per i conflitti in corso nel mondo che hanno reso inaccessibile l’approvvigionamento in alcune aree, nonché l’alta domanda di materiale proveniente da economie molto forti, i costi delle ristrutturazioni sono aumentati anche del 50%.

 

Si aggiunge a questo un problema ormai atavico: la mancanza di manodopera che rende la cantieristica ulteriormente problematica. Tutti questi elementi sono ostativi per l’incontro fra domanda ed offerta di immobili alberghieri.

 

L’altro elemento che è spesso critico nelle transazioni alberghiere è il valore dell’avviamento, spesso definito il valore della licenza, della gestione etc. Un avviamento per essere tale deve essere innanzitutto ottimizzato in termine di marginalità (nel comparto alberghiero questa viene individuata in GOP Gross Operating Profit e EBITDA). Nel caso di vendite sia di immobili che della gestione inoltre è proprio l’EBITDA (Utile prima delle tasse interessi ammortamenti) a determinare il valore completo dell’asset. La logica degli investitori è infatti tutta incentrata sul ritorno e la remunerazione dell’investimento (dato il valore richiesto, l’EBITDA è il rapporto del rendimento che come è noto deve essere in linea con i criteri degli investitori).

 

Mi sono imbattutto un numero innumerevole di volte in situazioni dove l'avviamento era davvero precario, dipendente solo dalle agenzie on line e quindi molto dubbio, una reputazione pessima non in grado di far apprezzare la struttura nel mercato e di fatto rendendola senza valore. ( Chi investirebbe su un prodotto arrivato a fine ciclo? ). 

 

In questi casi anche la licenza andava riconsegnata e spesso si è dovuto procedere ad una nuova autorizzazione che per essere concessa ha dovuto avere la componente immobiliare in linea con le nuove normative edilizie rendendo quindi ulteriormente oneroso l'investimento. 

 

La sintesi di tutto è che per determinare il corretto valore di una azienda alberghiera vi è necessità di componenti trasversali, bisogna aver avuto ulteriori esperienze sul campo e sopratutto capire a livello gestionale quali possono essere le opportunità commerciali idonee all'asset. 

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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