L'asset management alberghiero

18/12/2023 - 18/12/2025

L’asset management alberghiero è una attività generalmente posta in atto da un fondo di natura immobiliare o da un investitore immobiliare ed anche da un Property Manager ( gestore asset di terzi ) e si riferisce alla gestione degli investimenti alberghieri all’interno di un portafoglio immobiliare.

 

Questa pratica consiste nella supervisione e l’ottimizzazione delle prestazioni degli hotel e delle proprietà alberghiere all’interno del fondo immobiliare o degli asset di proprietà.

 

Questi asset sono generalmente concessi in locazione ma possono essere utilizzate anche altre forme contrattuali in funzione della natura e degli obiettivi del fondo o dell'investitore.

 

Sostanzialmente ogni immobile alberghiero di proprietà deve essere gestito in funzione delle sue massime possibilità di rendimento che, come è noto, dipendono dal gestore ( inteso come conduttore a prescindere dalle diverse tipologie contrattuali sottoscritte: locazione, affitto, franchising, management )

 

Questo tipo di attività anche se di natura immobiliare richiede competenze specializzate e specifiche del settore alberghiero, che di fatto è la controparte contrattuale, compresa la comprensione delle dinamiche di mercato, delle tendenze nel settore dell’ospitalità e delle strategie per massimizzare l’occupazione e i ricavi che dovranno adottare le imprese conduttrici.

 

Pertanto nelle attività di asset management alberghiero è fondamentale l'attività di Risk Management ovvero di mappatura ed individuazione dei rischi.

 

L'attività è finalizzata alla individuazione dei rischi che possono afferire ai processi aziendali alberghieri dei conduttori quanto della propria componente immobiliare.

 

In sostanza ci si deve preoccupare sia dei rischi propri, ovvero del proprio patrimonio che dei rischi afferenti alle controparti.

 

Vanno pertanto condotte

 

• ANALISI SUI PROCESSI AZIENDALI PROPRI E DI TERZI CONDUTTORI
• DEFINIRE IL RISCHIO IN BASE ALL'ANALISI DEI DATI
• VALUTAZIONE DEI RISCHI AZIENDALI ( Mercato, finanziario, operativo )
• PREPARAZIONE E VALUTAZIONE REPORTISTICA
• ANALISI DEI RENDIMENTI DEI SINGOLI ASSET IN FUNZIONE DEL MERCATO
• INCIDENZA SINGOLI ASSET SU PATRIMONIO
• ANALISI SUI CONDUTTORI PER TIPOLOGIE DI BUSINESS
• DURATA E MONITORAGGIO CONTRATTI
• INDICE DI LEVA FINANZIARIA

 

Le principali aree di rischio che generalmente vengono ulteriormente analizzate e valutate sono:

 

Rischio di Controparte: identifica i rischi in relazione ai soggetti con i quali intercorre rapporti: locatari, imprese appaltatrici, istituti di credito e compagnie di assicurazione. Tipicamente, consiste nel rischio che la controparte non sia in grado di onorare gli impegni assunti.

 

Rischio di Credito: macro categoria di rischio che si occupa di quantificare il rischio che non non sia in grado di onorare gli impegni assunti nei confronti degli enti finanziatori.

 

Rischio di Liquidità analizza i fattori limitanti la liquidità aziendale.

 

Rischio di Mercato: analizza l’impatto di variabili macroeconomiche sulla struttura patrimoniale e finanziaria.

 

Rischio Operativo: macro categoria di rischio che analizza l’esposizione del FIA a rischi potenziali legati allo svolgimento di alcuni processi interni.

 

Tale attività vedrà pertanto sempre di più la necessità di avvalersi di competenze derivanti dal comparto alberghiero in gradi di comprendere la tipologia di attività posta in atto dai conduttori e derivarne successivamente una collaborazione costante.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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