Gli NPL del settore alberghiero

08/07/2019 - 31/12/2024

Uno dei temi più discussi in questo ultimo periodo riguarda i crediti deteriorati del settore alberghiero in possesso delle banche o delle società specializzate.

Il termine NPL Non Performing Loan e' l'anglicismo che identifica questi crediti.

Crediti non performanti, deteriorati, non graditi ; ma al di là della terminologia usata per identificarli, si tratta pur sempre di crediti che difficilmente verranno rimborsati e che costituiscono essi stessi un mercato.

Chi scrive analizza il mercato alberghiero e le dinamiche del credito da diversi anni e personalmente mi sento di affermare che la mole di sciocchezze sentite ultimamente sul tema degli NPL alberghieri e' davvero imbarazzante.

Mai come in questo caso la verità e' molto distante dai racconti dei guru che magari esperti di altri settori ( Real estate, banking, finance etc) pensano di poter trattare con le stesse impostazioni concettuali anche il comparto alberghiero.

 

Ci viene detto ad esempio che il mercato è pieno di NPL alberghieri il problema e' quando un hotel arriva ad essere un NPL e' davvero un credito deteriorato , spesso senza nessun valore.

 

Un asset alberghiero di valore trova sempre prima del suo deterioramento una alternativa di mercato, pertanto ciò che e' destinato a diventare NPL alberghiero o ha una sua particolarissima storia o e' davvero qualcosa che il mercato non considera allettante.

 

Altra ipotesi potrebbe essere quella di un errore di finanziamento iniziale ovvero una gestione di merito creditizio errata alla fonte.

 

Del resto mai come oggi vale la massima che un " hotel vale quanto rende ", mentre in passato specialmente per le banche la sua valutazione era sostanzialmente diversa avendo maggiore incidenza nella valutazione creditizia il valore immobiliare.

 

Cambiando il punto di vista della valutazione cambiano totalmente le regole del gioco, così un credito diventa NPL in base ad un criterio di valutazione che oggi non e' più attendibile caratterizza un asset che oggi potrebbe non avere più valore.

 

Spesso i dossier che ci vengono proposti da guru del comparto sono relativi ad hotel che visti con gli occhi del mercato sono davvero di difficilissima interpretazione.

 

Le motivazioni sono le piu' disparate ma nella casistica trattata fra le più frequenti ho trovato:

A) scarso valore immobiliare e limiti strutturali nelle camere ( dimensione, presenza di singole, mancanza di servizi, impossibilita' sui altri centri di ricavo non core)

B) alta incidenza dell'onere fiscale ove la struttura fosse in funzionamento

C) perdita di appeal della destinazione e conseguente limite sui ricavi

D) alto capitale necessario per l'avviamento e di conseguenza esiguità del ritorno sull' investimento

 

Quindi, il mercato dei crediti diventati NPL nel comparto alberghiero e' a detta di chi scrive decisamente di poco interesse sopratutto se rapportati ai valori generali presenti sul mercato.

 

Dovrebbero, per rendere vivace questo mercato, essere introdotte regole decisamente diverse dalle attuali intervenendo sugli aspetti fiscali oltre che sulle strutture di finanziamento necessarie all'acquisto di questi crediti.

 

Quello che invece reputo particolarmente interessante e' essere in grado di strutturare operazioni su asset non ancora diventati NPL , un mio precedente articolo ( Il merchant banking al servizio dell'Hotellerie italiana )
https://www.robertonecci.it/it/news/621/merchant-banking-al-servizio-dell-039-hotellerie-italiana.html

illustravo nel dettaglio alcuni concetti.

Pertanto l'invito per chi si occupa di gestione alberghiera ( o di Real estate alberghiero ) al di là della recente introduzione della nuova normativa sulle crisi di impresa, é di dotarsi di strumenti utili al controllo della gestione e dei relativi aspetti reddituali ed organizzativi.

La divisione INVESTHOTEL www.investhotel.it ha una particolare competenze nel dialogo con banche e finanziatori nell'ambito dei crediti alberghieri ( NPL ).

Una competenza che ha permesso di riportare in regolarità gestionale innumerevoli strutture alberghiere.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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