Come la gestione del ciclo di vita dell’hotel influisce sul valore d’impresa: approccio integrato tra operations, asset management e dismissione

04/05/2025 - 04/05/2027

Nel contesto odierno, caratterizzato da elevata volatilità economica e crescente selettività da parte degli investitori, il valore di un hotel non è più legato unicamente alla sua performance operativa attuale, ma alla capacità del management di governare l’intero ciclo di vita dell’asset, dall’apertura alla dismissione. Tale ciclo si compone di fasi distinte, ciascuna con propri KPI, obiettivi e strategie. L’approccio moderno impone una visione integrata tra operations, gestione patrimoniale e logiche di valorizzazione finanziaria, rendendo imprescindibile la figura dell’asset manager interno o esterno.

 

1. Fase di sviluppo: il valore atteso e la costruzione del sistema

 

La fase di sviluppo coincide con il momento in cui l’hotel è ancora in costruzione o nella fase pre-opening. In questo stadio, il valore è prevalentemente teorico, derivante da un business plan e da ipotesi progettuali che richiedono validazione.

 

Le variabili critiche comprendono:

• Selezione del modello contrattuale (gestione diretta, lease, management contract, franchising);

• Scelta del posizionamento strategico e del brand coerente con la location e il target;

• Struttura del finanziamento e leva iniziale;

• Calcolo del break-even operativo e del periodo di rientro del capitale investito (payback period).

 

I KPI sono ancora di natura progettuale (es. stima RevPAR, previsioni GOP, rapporto costi costruzione/valore futuro).

 

2. Fase di stabilizzazione: la creazione del valore gestionale

 

Terminata la fase di lancio, l’hotel entra nel periodo di stabilizzazione, in cui i flussi iniziano a essere misurabili e si procede con l’allineamento tra previsioni e realtà. È in questa fase che il management deve garantire:

• Costruzione della domanda fidelizzata;

• Ottimizzazione della tariffa media sostenibile (ADR coerente con la domanda reale);

• Riorganizzazione del cost structure;

• Sviluppo dei canali distributivi diretti e contenimento del CAC (Customer Acquisition Cost).

Questa è una fase chiave per impostare la cultura operativa e l’infrastruttura gestionale che accompagnerà l’hotel nella maturità.

 

3. Fase di maturità: il consolidamento e l’estrazione di valore

 

Una volta stabilizzata la gestione e ottimizzati i margini, l’hotel entra in fase di maturità. È qui che l’asset raggiunge il suo valore massimo in termini di EBITDA, rendendolo potenzialmente idoneo alla valorizzazione patrimoniale (refinancing, vendita, operazioni M&A).

 

Le azioni chiave includono:

 

• Introduzione di strumenti di performance management avanzati (GOPPAR, TRevPAR, Net RevPAR);

• Massimizzazione del cash flow operativo, minimizzando leakage e inefficienze;

• Eventuale ridefinizione del contratto gestionale per migliorare le condizioni economiche a favore della proprietà;

• Applicazione di leve ESG, con progetti di efficientamento energetico e digitalizzazione per aumentare il valore percepito dagli investitori istituzionali.

 

4. Fase di dismissione o riposizionamento: la gestione dell’uscita

 

Tutti gli asset alberghieri, come ogni sistema economico, entrano prima o poi in una fase di declino gestionale o infrastrutturale. La scelta non è tra tenere o vendere, ma tra dismettere in perdita o riposizionare strategicamente.

 

Le opzioni possibili sono:

• Rebranding con cambio di segmento (es. da midscale a lifestyle);

• Cambio di operatore o struttura contrattuale;

• Ristrutturazione immobiliare con eventuale cambio d’uso (student housing, senior living, serviced apartments);

• Vendita dell’asset a investitori value-add o opportunistici.

 

In questa fase, il management deve anticipare il deterioramento degli indicatori (occupancy, customer satisfaction, costi fissi crescenti) e avviare una due diligence interna finalizzata all’ottimizzazione dell’uscita.

 

La gestione di un hotel non può più essere considerata una funzione lineare e operativa, ma deve essere concepita come una funzione ciclica e patrimoniale, dove ogni fase impatta in modo determinante sul valore complessivo dell’azienda. Solo integrando le competenze operative con quelle di financial asset management, sarà possibile mantenere alta la competitività, attrarre capitali e generare valore lungo l’intero ciclo di vita della struttura ricettiva.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

Vuoi sapere di più sul mio percorso professionale?

https://www.robertonecci.it/it/percorso-professionale.html

 

Se ti piacciono le news del blog vedi tutti articoli qui: https://www.robertonecci.it/it/news.html

 

Sei già iscritto al nostro canale Telegram? https://t.me/neccihotels

 

Ti è piaciuto l'articolo? Condividilo sui social cliccando sull'icona corrispondente.

Maggiori informazioni, sulle nostre attività consulenziali sono disponibili sul sito www.neccihotels.it , relativamente alla finanza di impresa ed all'assistenza in situazioni speciali www.investhotel.it