Evoluzione del cap rate alberghiero nell’era post-inflazione

03/05/2025 - 03/05/2027

Il capitalisation rate (cap rate) rappresenta un parametro chiave nella valutazione immobiliare, esprimendo il rendimento atteso da un investimento rispetto al valore dell’asset. Nel comparto alberghiero, la sua determinazione risente non solo delle logiche immobiliari tradizionali, ma anche della volatilità gestionale tipica dell’hospitality. L’attuale contesto macroeconomico ha inciso profondamente sulle logiche di calcolo e applicazione del cap rate.

 

1. Relazione tra cap rate e tasso risk-free

 

Con l’impennata dei tassi d’interesse da parte delle banche centrali, il tasso privo di rischio (risk-free rate) ha subito un incremento significativo. Questo ha spinto verso l’alto il cap rate per mantenere una differenza (spread) coerente con il livello di rischio dell’asset alberghiero rispetto a strumenti alternativi meno volatili, come titoli di Stato.

 

Formula sintetica aggiornata:
Cap Rate = Risk-Free Rate + Illiquidity Premium + Risk Premium di Settore

 

2. Segmentazione del cap rate per tipologia e localizzazione

 

Il mercato ha registrato una netta biforcazione tra:

 

• Asset “core” in destinazioni primarie (es. Roma, Milano, Venezia): cap rate aumentato dal 4–4,5% al 5–5,75% medio;

• Asset “value-add” o secondari: cap rate che in molti casi ha superato il 7–8%, in funzione del rischio operativo e del deterioramento del contesto urbano o turistico.

 

Le variazioni sono maggiori nelle strutture con modelli di business dipendenti da mercati internazionali o altamente stagionali.

 

3. Impatto sulla valutazione immobiliare

 

L’aumento del cap rate ha prodotto un effetto depressivo sui valori di stima degli asset alberghieri, anche in presenza di fondamentali solidi. Poiché il valore capitalizzato si calcola dividendo il NOI (Net Operating Income) per il cap rate, l’incremento di quest’ultimo genera una compressione del valore, secondo la formula:

Valore = NOI / Cap Rate

(Esempio: con NOI di €1.000.000, un cap rate del 5% genera un valore di €20M; a cap rate 6%, il valore scende a €16,67M)

 

Questa dinamica ha modificato le strategie di underwriting dei fondi, imponendo margini di sicurezza maggiori nelle operazioni di acquisizione.

 

4. Cap rate e rischio gestionale: il fattore “manager risk”

 

A differenza degli immobili commerciali con contratti di locazione a lungo termine, gli hotel comportano una componente gestionale significativa. Il rischio operativo (variabilità dei margini, dipendenza dal brand, volatilità della domanda) comporta un premio aggiuntivo sul cap rate, specialmente per:

• Strutture indipendenti senza brand internazionale;

• Modelli di gestione diretta ad alta intensità di personale;

• Location con domanda turistica poco diversificata.

 

5. Prospettive 2025–2026

 

Gli analisti prevedono una stabilizzazione graduale dei cap rate solo a fronte di:

 

• Rallentamento dell’inflazione e conseguente riduzione dei tassi base;

• Consolidamento delle performance RevPAR e GOP a livelli pre-2020;

• Adozione di modelli di gestione più resilienti (lease-based o hybrid models).

 

Nel breve termine, il cap rate continuerà a rappresentare un driver decisivo nella ridefinizione delle strategie di investimento e nella selezione degli asset.

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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