Asset flessibili e riconversione funzionale: la nuova frontiera per gli investitori alberghieri

22/03/2025 - 22/03/2027

Nel contesto post-pandemico e in un mercato sempre più volatile, gli investimenti alberghieri stanno vivendo una fase di profonda trasformazione. La tradizionale visione dell’hotel come asset monofunzionale sta lasciando spazio a una logica più dinamica e strategica, dove la flessibilità d’uso e la riconversione funzionale rappresentano elementi chiave per la mitigazione del rischio, l’adattabilità ai cambiamenti della domanda e la valorizzazione del capitale investito.

 

Evoluzione della domanda e nuovi modelli di fruizione

 

L’evoluzione dei comportamenti dei viaggiatori, l’incremento dello smart working, la mobilità flessibile e l’integrazione tra vita privata e professionale hanno generato un nuovo profilo di utente, sempre meno interessato alla distinzione netta tra soggiorno leisure e business. Di conseguenza, cresce la domanda per spazi ibridi che possano combinare accoglienza, abitazione e lavoro.

 

Gli investitori più attenti stanno intercettando questa trasformazione puntando su modelli operativi alternativi o ibridi, come:

 

Serviced apartments e extended stay: soluzioni che coniugano la flessibilità dell’appartamento con i servizi alberghieri, ideali per soggiorni medio-lunghi.

- Co-living e residenze temporanee: rivolti a professionisti in trasferta, studenti o digital nomads, combinano ospitalità e senso di comunità.

- Asset multifunzionali: immobili progettati o riconvertiti per accogliere più formule (hotel, uffici flessibili, spazi retail), ottimizzando le superfici e diversificando le fonti di reddito.

 

Flessibilità come leva strategica per il rendimento

 

Il principio guida per l’investitore alberghiero contemporaneo è la resilienza operativa. Asset con vocazione multifunzionale risultano più reattivi ai cicli economici e più capaci di assorbire shock esterni. Questo approccio ha implicazioni dirette su:

 

- Occupancy stabilizzata: la presenza di più linee di business consente di mantenere livelli di occupazione elevati anche in bassa stagione o in fasi recessive.

 

- Diversificazione del rischio: non dipendere esclusivamente dal mercato turistico tradizionale riduce l’esposizione alle fluttuazioni della domanda.

 

- Valorizzazione immobiliare: immobili riconvertiti o flessibili risultano più appetibili sul mercato secondario, anche per investitori istituzionali.

La **progettazione modulare** diventa così uno strumento tecnico di grande valore: pensare spazi riconfigurabili (camere aggregabili, aree comuni polifunzionali, impianti integrati) consente all’operatore di adattare rapidamente l’offerta senza interventi strutturali invasivi.

 

Le direttrici operative della riconversione

 

La trasformazione funzionale di un immobile alberghiero può avvenire in diverse modalità, a seconda della posizione, della struttura dell’asset e degli obiettivi dell’investitore:

 

1. Riposizionamento verticale: si mantiene l’uso alberghiero ma si varia il posizionamento (ad esempio, da business hotel tradizionale a struttura per soggiorni prolungati).

 

2. Conversione parziale: una porzione dell’edificio viene destinata ad altro uso (co-living, studentato, uffici), mantenendo una quota di camere attive.

 

3. Rebranding o affiliazione a catene: si adottano format internazionali con standard operativi e target differenti, migliorando l’appeal commerciale.

 

4. Ristrutturazione integrata: interventi edilizi che modificano la distribuzione degli spazi per massimizzare l’efficienza d’uso e la redditività al mq.

 

In tutti i casi, la due diligence tecnica e urbanistica è fondamentale per valutare vincoli normativi, possibilità di cambio destinazione d’uso, e potenzialità di sviluppo.

 

Un nuovo paradigma per gli investitori

 

Nel nuovo scenario, gli investitori alberghieri non cercano più solo redditività, ma anche versatilità gestionale, potenziale di adattamento futuro e valore intrinseco dell’asset. I progetti vincenti saranno quelli in grado di coniugare:

 

- progettualità immobiliare e visione gestionale;
- conoscenza del territorio e capacità di interpretare i nuovi trend della domanda;
- strutturazione finanziaria flessibile e logica di lungo termine.

 

La flessibilità d’uso non rappresenta dunque una semplice opzione tecnica, ma un vero e proprio vantaggio competitivo nell’attuale contesto economico.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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