Il contratto di management nello Student Housing: una leva strategica per investimenti sostenibili e partnership efficaci

22/03/2025 - 22/03/2027

Il settore dello Student Housing in Italia sta attraversando una fase di profonda trasformazione, spinta da esigenze infrastrutturali, dinamiche demografiche, obiettivi ESG e, soprattutto, dai finanziamenti e dalle linee guida previsti dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR). In questo scenario in evoluzione, il contratto di management si configura come uno strumento chiave nella definizione di modelli di gestione sostenibili, scalabili e orientati alla redditività.

 

Il contesto: PNRR, partnership pubblico-private e trasformazione urbana

 

Le residenze universitarie si pongono oggi all’intersezione tra utilità sociale e opportunità di business. L’intervento pubblico, attraverso il PNRR, ha individuato target quantitativi e qualitativi ambiziosi per incrementare l’offerta di posti letto, promuovendo l’integrazione tra risorse pubbliche e investimenti privati. L’implementazione dei decreti ministeriali e i requisiti per l’accesso ai finanziamenti impongono standard minimi qualitativi e criteri stringenti, spingendo verso una logica di industrializzazione del settore.

 

In tale contesto, la partnership tra proprietà e gestione assume un ruolo strategico per garantire qualità, continuità e innovazione nei modelli di sviluppo dello student housing. Il contratto di management si inserisce in questo quadro come strumento contrattuale capace di allineare gli interessi tra investitori e operatori, promuovendo efficienza operativa e sostenibilità economica.

 

La natura del contratto di management: struttura e peculiarità

 

Il contratto di management è un accordo attraverso cui il proprietario dell’immobile affida a un soggetto specializzato – il manager – la gestione operativa dell’attività, mantenendo però a proprio carico il rischio d’impresa e la titolarità giuridica dell’azienda.

 

A differenza del contratto di locazione (in cui il conduttore assume l’intero rischio economico dell’attività) o dell’affitto d’azienda (dove l’operatore acquisisce la gestione integrale del ramo d’impresa), il management agreement prevede un’articolazione più flessibile e una governance condivisa, nella quale il gestore è responsabile delle performance operative e commerciali, ma non sopporta integralmente i rischi economici.

 

Le principali caratteristiche del contratto di management includono:

 

• Management fee: solitamente suddivisa in base fee (fissa) e incentive fee (variabile in base ai risultati economici), rappresenta la remunerazione del gestore.
• Budget e reportistica: è prevista la redazione di un piano annuale con budget operativo, soggetto ad approvazione da parte della proprietà, e una reportistica periodica per monitorare le performance.
• Performance test: possono essere inserite clausole che condizionano il rinnovo del contratto al raggiungimento di determinati risultati.
• Durata e rinnovo: solitamente pluriennale, con meccanismi di revisione e possibilità di rinnovo automatico o condizionato.
• Clausola di minimo garantito: in alcuni casi, viene previsto un rendimento minimo garantito per il proprietario, anche se il rischio d’impresa rimane formalmente a suo carico.

 

Il ruolo della partnership tra proprietà e gestione

 

Nel contesto dello student housing, la separazione tra proprietà e gestione non rappresenta solo una scelta contrattuale, ma una strategia industriale. La gestione è affidata a soggetti con competenze verticali in ambito operativo, commerciale e tecnologico, mentre la proprietà si concentra su investimenti immobiliari e ritorni di lungo periodo. Questo modello consente:

 

• Flessibilità operativa: il gestore può adattare l’offerta alle esigenze degli studenti, implementare strategie di pricing dinamico e gestire in modo efficiente i costi operativi.
• Efficienza gestionale: grazie a economie di scala, sistemi informativi avanzati e un’organizzazione orientata al cliente.
• Obiettivi ESG condivisi: la collaborazione tra proprietà e gestione diventa fondamentale per raggiungere gli standard di sostenibilità ambientale e sociale richiesti oggi dal mercato e dai regolatori.
• Industrializzazione del settore: attraverso modelli replicabili, standard qualitativi definiti e gestione professionale, il comparto si evolve da asset immobiliare a vera e propria industria.

 

Considerazioni strategiche per gli investitori

 

Per gli investitori istituzionali, i fondi immobiliari e gli sviluppatori, la scelta del modello contrattuale è una delle decisioni più critiche nel processo di sviluppo di una residenza universitaria. Il management agreement consente:

 

• Un controllo più diretto sul business plan e sulla redditività dell’operazione;
• La possibilità di valorizzare il brand e personalizzare l’offerta;
• La mitigazione del rischio attraverso partnership strutturate e l’individuazione di operatori con comprovata esperienza.

 

Il contratto di management, pur nella sua atipicità rispetto al panorama normativo italiano, si rivela uno strumento essenziale per l’evoluzione del mercato dello student housing. In un contesto in cui gli standard qualitativi, la sostenibilità e la scalabilità sono elementi centrali, la sinergia tra proprietà e gestione – regolata da un contratto chiaro, equilibrato e orientato agli obiettivi – costituisce il vero motore di un settore in rapida espansione e destinato a giocare un ruolo strategico nello sviluppo urbano e sociale del Paese.

 

Roberto Necci

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