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Gli errori più comuni nelle perizie valutative delle aziende alberghiere
26/09/2024 - 26/09/2026
La valutazione delle aziende alberghiere è un processo complesso che richiede una profonda comprensione delle dinamiche operative, finanziarie e di mercato. Gli errori nelle perizie valutative possono avere conseguenze significative, sia per gli acquirenti che per i venditori, e possono portare a valutazioni non realistiche che influiscono negativamente sulle decisioni strategiche. Questo articolo esplora i principali errori commessi durante la valutazione di aziende alberghiere e fornisce suggerimenti su come evitarli.
1. Sottostima o sopravvalutazione del valore immobiliare
Uno degli errori più comuni nelle perizie valutative alberghiere è la sottostima o la sopravvalutazione del valore dell’immobile. Poiché molte aziende alberghiere possiedono immobili di grande valore, una stima errata può distorcere significativamente la valutazione complessiva dell'azienda.
Perché accade:
- Mancanza di aggiornamenti sui valori di mercato locali.
- Considerazione insufficiente delle condizioni strutturali o delle necessità di ristrutturazione dell’immobile.
- Uso di metodi di stima obsoleti o non adeguati al tipo di struttura (ad es. metodi comparativi non pertinenti).
Come evitarlo:
- Condurre un'analisi immobiliare dettagliata utilizzando sia metodi di comparazione di mercato sia stime basate sugli attuali costi di sostituzione e sulla redditività futura dell'immobile.
2. Negligenza nel valutare il potenziale del reddito operativo
Le aziende alberghiere generano reddito attraverso molteplici flussi (camere, ristorazione, eventi, spa, ecc.). Un errore comune è basare la valutazione solo sulle performance storiche senza considerare il potenziale futuro di crescita o miglioramento operativo.
Perché accade:
- Utilizzo di dati storici senza adeguati aggiustamenti per i cambiamenti di mercato o gestionali.
- Trascurare la possibilità di miglioramenti nella gestione che possono incrementare la redditività.
Come evitarlo:
- Effettuare una proiezione dettagliata dei flussi di reddito futuri, includendo fattori di crescita, miglioramenti operativi e nuove tendenze del settore.
- Valutare i margini di miglioramento nei costi operativi e nei tassi di occupazione, insieme a possibili interventi strategici (ad esempio, riposizionamento dell’hotel o incremento di segmenti di mercato non sfruttati).
3. Inadeguata valutazione del Brand e della reputazione
Il valore intangibile di un’azienda alberghiera, come il brand e la reputazione, è cruciale ma spesso viene trascurato o sottovalutato nelle perizie. La reputazione online, il punteggio su piattaforme di recensioni come TripAdvisor o Booking.com, e la fedeltà dei clienti sono tutti aspetti che influenzano direttamente la valutazione del brand.
Perché accade:
- Difficoltà nel tradurre la reputazione in valore economico concreto.
- Mancanza di metodologie standardizzate per la valutazione del goodwill e della reputazione del marchio.
Come evitarlo:
- Utilizzare approcci come il “Brand Valuation” che incorporano fattori di mercato, riconoscimento del marchio e le recensioni dei clienti.
- Considerare gli investimenti futuri necessari per mantenere o migliorare la reputazione e calcolarne l’impatto sui flussi di cassa previsti.
4. Valutazione errata della concorrenza locale
Un’errata comprensione del contesto competitivo può influenzare gravemente la valutazione di un’azienda alberghiera. Ignorare la concorrenza locale o non valutare correttamente il posizionamento dell’hotel rispetto ai concorrenti può portare a conclusioni errate.
Perché accade:
- Valutazione limitata ai dati finanziari interni, senza un confronto con i benchmark di settore o la concorrenza.
- Trascurare gli sviluppi futuri nel mercato alberghiero locale, come nuove aperture o cambiamenti nella domanda turistica.
Come evitarlo:
- Condurre un’analisi comparativa approfondita con i principali concorrenti locali e regionali, includendo prezzi medi per camera, tassi di occupazione e servizi offerti.
- Monitorare le tendenze del turismo e i piani di sviluppo urbano che potrebbero influenzare la domanda di hotel nella zona.
5. Errore nel valutare l’indebitamento e la struttura finanziaria
Una perizia valutativa accurata deve includere una valutazione approfondita della struttura finanziaria dell'azienda, inclusi debiti e passività. Spesso si commette l'errore di sottovalutare l'impatto di un elevato livello di indebitamento o di ignorare accordi di leasing a lungo termine che possono avere un impatto rilevante sul valore dell'azienda.
Perché accade:
- Trascuratezza nel considerare il costo del servizio del debito e le implicazioni sui flussi di cassa futuri.
- Mancata inclusione di impegni finanziari futuri, come leasing operativi o obbligazioni a lungo termine.
Come evitarlo:
- Eseguire un’analisi dettagliata della struttura finanziaria dell’azienda, includendo l’indebitamento e i costi di servizio del debito nei modelli di valutazione.
- Considerare l’impatto degli impegni finanziari a lungo termine e valutare la sostenibilità della struttura del capitale in relazione alla capacità di generare reddito operativo.
6. Sottovalutazione dei fattori di rischio esterni
La valutazione di un’azienda alberghiera deve tenere conto dei rischi esterni che possono influenzare l’andamento del business, come crisi economiche, pandemie, o cambiamenti nelle regolamentazioni locali. Ignorare o sottovalutare questi fattori può portare a valutazioni eccessivamente ottimistiche.
Perché accade:
- Focus esclusivo sui dati interni e sulle performance storiche senza considerare il contesto economico o normativo.
- Difficoltà nel prevedere eventi straordinari o shock economici.
Come evitarlo:
- Condurre un’analisi SWOT dettagliata che includa i principali rischi esterni, come la stagionalità, i cambiamenti nelle normative locali (es. regolamenti sugli affitti brevi), e la vulnerabilità a shock economici o sanitari.
- Valutare i rischi specifici del mercato turistico di riferimento e includere scenari di valutazione multipli che riflettano possibili evoluzioni negative.
7. Utilizzo di metodi di valutazione inadeguati
Infine, uno degli errori più diffusi è l'uso di metodi di valutazione non adeguati al contesto specifico dell’azienda alberghiera. Molti valutatori utilizzano approcci standard come il metodo dei multipli o il Discounted Cash Flow (DCF) senza adattarli alle peculiarità dell'industria dell'ospitalità.
Perché accade:
- Mancanza di esperienza nel settore alberghiero da parte del valutatore.
- Affidamento eccessivo su un singolo metodo di valutazione.
Come evitarlo:
- Applicare un approccio integrato che combini diversi metodi di valutazione (ad esempio, multipli di settore e DCF) per riflettere accuratamente il valore dell’azienda.
- Adattare ogni modello alle specificità dell’hotel, come la stagionalità dei flussi di cassa, la struttura delle tariffe e la gestione operativa.
La valutazione di un’azienda alberghiera è un processo complesso che richiede una conoscenza approfondita del settore. Affidarsi a professionisti con esperienza nel settore dell’ospitalità e utilizzare metodologie aggiornate e specifiche per il contesto alberghiero è essenziale per garantire perizie precise e affidabili.
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Roberto Necci
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