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L'investimento alberghiero: un equilibrio delicato tra immobiliare e gestione
03/07/2024 - 03/07/2026
L'investimento alberghiero rappresenta una delle forme più complesse di investimento immobiliare, caratterizzato da una stretta interdipendenza tra componente immobiliare e gestione operativa. Questo articolo esplorerà i vari aspetti che influenzano il successo di un investimento alberghiero, mettendo in evidenza come la gestione efficiente sia cruciale per garantire la remunerazione dell'investimento e mitigare i rischi associati.
La componente immobiliare
La componente immobiliare di un investimento alberghiero comprende l'acquisto o lo sviluppo della proprietà fisica. Questo aspetto dell'investimento è generalmente associato a un elevato impegno di capitale e a una significativa esposizione al rischio. Tuttavia, l'immobile da solo non genera profitti; è la gestione alberghiera che deve trasformare l'investimento immobiliare in un flusso di entrate sostenibile.
La gestione: pilastro della remunerazione
Per remunerare adeguatamente l'investimento, la gestione alberghiera deve essere estremamente efficiente. Una gestione inefficace può rapidamente trasformare un potenziale guadagno in una perdita significativa. Il principale rischio per l'immobile è rappresentato, infatti, proprio dalla gestione. Un buon gestore deve essere in grado di mantenere l'affitto al di sotto del 20% dei ricavi totali. Superare questa soglia significa compromettere la redditività dell'intera operazione.
Rischi di sbilanciamento e peso delle manutenzioni
Un affitto troppo elevato può spingere la gestione a massimizzare i ricavi nel breve periodo, spesso a discapito della qualità del servizio e della manutenzione dell'immobile. Questo approccio non solo danneggia la reputazione dell'albergo ma può anche portare a un rapido deterioramento della struttura. I costi di manutenzione sono strettamente legati alla qualità costruttiva dell'immobile e al modello gestionale adottato. Ad esempio, un aumento delle presenze comporta una maggiore usura e richiede interventi di manutenzione più frequenti e costosi.
Un matrimonio complesso
L'interazione tra componente immobiliare e gestione rappresenta un matrimonio complesso che richiede un equilibrio delicato. Entrambe le parti devono avere aspettative realistiche e lavorare in sinergia per assicurare il successo a lungo termine. Se questo equilibrio viene meno, nessuno dei due soggetti trarrà beneficio dall'investimento.
L'intervento dei brand internazionali
Spesso, tra l'investitore immobiliare e il gestore, si inseriscono brand internazionali attraverso contratti di management o franchising. Questi accordi, sebbene offrano un forte supporto commerciale e una maggiore visibilità, possono ulteriormente erodere i ricavi operativi, complicando ulteriormente la gestione economica dell'albergo. I costi associati a tali contratti devono essere attentamente considerati e bilanciati per non compromettere la redditività dell'investimento.
In conclusione, l'investimento alberghiero richiede una profonda comprensione sia delle dinamiche immobiliari che di quelle operative. Solo un approccio integrato e collaborativo tra investitore e gestore, con l'eventuale supporto di brand internazionali ben ponderati, può garantire il successo e la remunerazione dell'investimento a lungo termine. La chiave risiede in una gestione efficiente e in un modello di business realistico che contempli tutte le variabili in gioco.
Roberto Necci
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