Criticità dei contratti di locazione in ambito alberghiero: analisi tecnica

27/05/2024 - 27/05/2026

 

Il settore alberghiero presenta numerose criticità nella gestione dei contratti di locazione, che possono avere impatti significativi sia per i gestori che per i proprietari degli immobili. La determinazione di un canone sostenibile è cruciale per la gestione operativa e per la conservazione dell'asset immobiliare. In questo contesto, la via giudiziaria rappresenta spesso una soluzione dannosa, con implicazioni potenzialmente gravi anche in caso di procedure fallimentari.

 

Determinazione del canone sostenibile

Il canone di locazione nel settore alberghiero è generalmente calcolato come una percentuale sui ricavi ottenibili dall'attività. Questa formula dovrebbe teoricamente assicurare una sostenibilità finanziaria per il gestore e un ritorno equo per il proprietario. Tuttavia, diversi fattori possono complicare questa equazione:

 

Variabilità dei Ricavi: I ricavi nel settore alberghiero possono essere altamente variabili a causa di stagionalità, eventi locali e fluttuazioni economiche. Un canone troppo alto rispetto ai ricavi effettivi può mettere in difficoltà il gestore.

 

Manutenzione e Investimenti: Un canone elevato potrebbe portare il gestore a ridurre gli investimenti in manutenzione e aggiornamenti, deteriorando l'immobile nel tempo.

 

Competitività del mercato: La presenza di nuovi concorrenti o cambiamenti nelle preferenze dei consumatori può ridurre la capacità di generare ricavi sufficienti a coprire il canone.

 

Caso tipico

 

Un esempio comune è quello di un hotel situato in una località turistica. Il contratto di locazione potrebbe prevedere un canone basato su stime di ricavi annuali che non tengono conto di eventuali fluttuazioni stagionali o economiche. Se il canone è fissato in base a un anno particolarmente prospero, durante anni meno favorevoli il gestore potrebbe trovare insostenibile il pagamento, portando a una riduzione della qualità del servizio e della manutenzione dell'immobile.

 

La via giudiziaria: rischi e impatti

 

Quando le parti non riescono a concordare un canone sostenibile, spesso ricorrono alla via giudiziaria. Tuttavia, questo percorso comporta rischi significativi:

 

Tempistiche e costi: Le cause legali possono durare anni, comportando costi elevati per entrambe le parti. Durante questo periodo, l'incertezza può compromettere ulteriormente la gestione dell'hotel.

Deterioramento dell'Immobile: Se il gestore è consapevole di poter perdere l'immobile, potrebbe ridurre al minimo le spese di manutenzione, utilizzando al massimo le risorse disponibili senza preoccuparsi delle condizioni future dell'immobile.

 

Esempio Giurisprudenziale

In una controversia giudiziaria risolta dal Tribunale di Milano, un gestore alberghiero è stato accusato di non aver rispettato gli obblighi di manutenzione previsti dal contratto di locazione. Il gestore, in difficoltà economiche, aveva deciso di ridurre al minimo le spese di manutenzione, portando a un deterioramento significativo dell'immobile. Alla fine, il tribunale ha risolto il contratto a favore del proprietario, ma l'immobile è tornato in suo possesso in condizioni peggiori, richiedendo costosi interventi di ripristino.

 

Procedure fallimentari e blocco dell'asset

Un ulteriore rischio è rappresentato dalle procedure fallimentari. Se la società di gestione fallisce, l'immobile potrebbe essere bloccato dalla procedura, impedendo al proprietario di rientrarne in possesso o di riaffittarlo rapidamente.

 

Caso Tipico

Consideriamo il caso di una catena alberghiera che gestisce diversi immobili in locazione. Se la società fallisce, gli immobili possono essere coinvolti nella procedura fallimentare, con conseguente blocco degli stessi. Questo può durare anni, durante i quali gli immobili non producono reddito e possono deteriorarsi ulteriormente.

 

Conclusioni

La gestione dei contratti di locazione in ambito alberghiero richiede un equilibrio delicato tra i ricavi ottenibili e il canone sostenibile. La via giudiziaria, sebbene talvolta inevitabile, dovrebbe essere considerata come ultima risorsa a causa dei suoi effetti potenzialmente dannosi per entrambe le parti. È essenziale adottare un approccio proattivo, basato su una valutazione realistica dei ricavi e su una collaborazione stretta tra gestori e proprietari per garantire la sostenibilità e la conservazione dell'asset immobiliare.

 

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Roberto Necci

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