FINANZA ED ALBERGHI

18/12/2023 - 18/12/2025

E' piuttosto evidente che nel nostro Paese il rapporto tra mondo finanziario e mondo alberghiero non sia sostanzialmente mai decollato.

 

Con l'esclusione di alcuni casi specifici infatti la finanza che può, se correttamente applicata, essere un volano per lo sviluppo di impresa, abbia sempre visto con scetticismo il comparto.

 

Il presente articolo ne ha analizzato i motivi.

 

1) Al settore viene attribuita una capacità reddituale inferiore agli altri settori del comparto immobiliare ( comparto al quale il settore alberghiero viene assimilato, avendo necessità gli investitori di asset tangibili ).

 

2) Una maggiore complessità gestionale delle strutture alberghiere che coinvolge anche il proprietario delle mura nelle attività gestionali dovendo questi assecondare lo sviluppo costante della gestione e le sue necessità ( edilizie, autorizzative, impiantistiche etc ). Tale complessità viene vista di gran lunga superiore a quanto richiesto da altri immobili locati ad altra tipologia di conduttori ( commerciale, uffici, Gdo etc )

 

3) Contesto italiano che presenta molte famiglie proprietarie di immobili in buone location ma con di pochi progetti di sviluppo con buona redditività nel tempo dovuto anche alle ridotte dimensioni degli immobili alberghieri.

 

Tutto questo fa essere l' Italia come un esempio unico nel mondo dove invece la situazione è decisamente molto diversa visto che la divisione fra proprietà immobiliare e gestione dell’albergo è un fattore molto diffuso e sulla quale è impostato lo sviluppo delle principali compagnie internazionali.

 

Nel mondo alberghiero internazionale infatti si è consolidata la convenzione che immobiliare e gestione siano due mestieri sostanzialmente diversi avendo queste due " anime " necessità di investimenti e sopratutto know how sostanzialmente diversi.

 

Costretti a collaborare ma con mestieri distinti.

 

I principali investitori internazionali, assistiti dalla componente finanziaria, affidano gli immobili di loro proprietà a primarie compagnie alberghiere internazionali, generalmente con contratti di Management che hanno un potenziale di ritorno più alto ma con un rischio maggiore ( contratti poco diffusi in Italia ) o hanno finalità prettamente speculative ( entrano nei distresed assets - NPL - Crediti deteriorati ) per valorizzare il bene al fine di una rivendita.

 

Oramai a livello internazionale si è convinti che ove non si scegliesse il management contract ( i cui proventi sono dipendenti dalla gestione ), per valorizzare un investimento immobiliare alberghiero il canone di locazione deve necessariamente avere una componente variabile.

 

Un canone utilizzato come paracadute nei momenti difficili ed aumentato nei momenti floridi al fine di seguire le performance alberghiere pure.

 

Sempre molto diffusa nel mondo la partnership fra compagnie ed investitori, con le prime che segnalano le opportunità di investimento a quest'ultime, svolgendo le prime per le seconde una vera e propria attività di origination.

 

Purtroppo dinamiche ancora lontane da essere diffuse nel nostro Paese.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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