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Differenze tra i contratti di gestione di un asset alberghiero: locazione, affitto d’azienda, franchising e management contract
06/11/2023 - 06/11/2025
Introduzione
La gestione di un asset alberghiero può avvenire attraverso diversi tipi di contratti, ognuno dei quali presenta caratteristiche specifiche; in questo articolo, esamineremo le differenze tra i contratti tipici come la locazione e l’affitto d’azienda, il franchising e il management contract, quest’ultimo definito atipico in quanto non previsto dall’ordinamento giuridico italiano.
Contratto di locazione:
Il contratto di locazione è uno dei modi più comuni per gestire un asset alberghiero. In base a questo contratto, il proprietario dell’immobile (locatore) concede all’operatore alberghiero (conduttore) il diritto di utilizzare l’immobile per un determinato periodo di tempo, in cambio di un canone di locazione. Secondo l’articolo 1571 del Codice Civile italiano, il contratto di locazione è caratterizzato dalla certezza degli importi a titolo di locazione, che vengono stabiliti in anticipo. Il contratto stabilisci anche i relativi obblighi sul mantenimento manutentivo dell'asset alberghiero identificando le responsabilità fra manutenzione ordinaria e straordinaria.
Il contratto di locazione in ambito alberghiero presenta alcuni limiti e rischi che è importante considerare prima della sottoscrizione.
Innanzitutto, uno dei principali limiti è rappresentato dalla durata del contratto. Spesso i contratti di locazione alberghiera hanno una durata limitata, solitamente di alcuni anni, e ciò può comportare una certa incertezza per il locatario, che potrebbe dover cercare una nuova sede per la sua attività al termine del contratto. Questa incertezza può anche limitarlo negli investimenti sulla attività e sopratutto negli ammodernamenti gestionali.
Un altro limite è dato dalla rigidità delle clausole contrattuali. I contratti di locazione alberghiera tendono infatti ad essere standardizzati e prevedono clausole che possono limitare la flessibilità del locatario nell’adattare la struttura alle proprie esigenze o nel modificare l’attività svolta. Ad esempio, potrebbero essere previste restrizioni riguardo alle modifiche strutturali o all’introduzione di nuovi servizi. Questo nel comparto alberghiero è un elemento con forte criticità visto che la gestione ha necessità costante di seguire trend e gusti del mercato, queste modifiche spesso riguardano anche le componenti strutturali per adeguarle a dinamiche gestionali.
Senza una comunione di intenti fra le parti, difficilmente si arriva a soluzioni.
Inoltre, il locatario potrebbe essere soggetto a eventuali aumenti del canone di locazione durante la durata del contratto, che potrebbero incidere negativamente sulla redditività dell’attività.
Infine, è importante considerare che il contratto di locazione alberghiera può prevedere clausole di risoluzione anticipate, che consentono al locatore di interrompere il contratto in determinate circostanze. Questo potrebbe comportare la necessità di dover interrompere l’attività alberghiera in modo improvviso e senza preavviso, con conseguenti perdite economiche. Le crisi che hanno interessato le aziende alberghiere in questi anni ci hanno insegnato che una crisi che nasce sulla attività gestionale, fino a bloccarla completamente, ha ripercussioni dirette sulla proprietà immobiliare che non solo non riceve più i canoni di locazione ma potrebbe anche avere difficoltà a ritornare in possesso dell'immobile occupato dalla società di gestione che potrebbe essere oggetto di misure cautelari giudiziarie.
Contratto di affitto d’azienda:
A differenza del contratto di locazione, l’affitto d’azienda riguarda la gestione dell’intera attività alberghiera, compresi i beni mobili e immobili. Secondo l’articolo 2562 del Codice Civile italiano, l’affitto d’azienda è un contratto in cui il concedente (affittante) concede al conduttore (affittuario) il diritto di utilizzare l’azienda alberghiera, in cambio di un canone di affitto. Anche in questo caso, gli importi a titolo di affitto sono stabiliti in anticipo, garantendo una certezza economica alle parti coinvolte.
I limiti già indicati nel contratto di locazione sono gli stessi, con l'aggiunta che affittando l'avviamento, il vero valore dell'attività, una non corretta gestione nell'arco temporale di durata del contratto può compromettere il valore stesso dell'azienda ( immaginiamo cali reputazionali, danni di immagine etc ), che tornerebbe alla proprietà depauperata del valore iniziale.
Su questi punti evidenziati sia sul contratto di locazione che d'affitto, difficilmente le clausole di garanzia sono realmente efficaci e permettono una copertura totale dei rischi.
Franchising:
Il franchising è un’altra forma di gestione di un asset alberghiero, che si basa su una relazione di affiliazione commerciale. In base a un contratto di franchising, l’operatore alberghiero (franchisee) riceve il diritto di utilizzare il know-how, il marchio e i sistemi di prenotazione di un’altra azienda (franchisor).
Secondo l’articolo 2602 del Codice Civile italiano, il franchising è caratterizzato dalla trasmissione di un’organizzazione commerciale complessa, che include l’utilizzo di un marchio e l’accesso a sistemi di prenotazione consolidati. In questo caso, il franchisato paga una royalty o una commissione al franchisor, ma non vi è una certezza degli importi che verranno generati.
Si presume tuttavia che la presenza sul mercato attraverso un marchio noto e ben identificabile sia un forte impulso commerciale per l'attività, anche alla luce degli investimenti che i marchi effettuano in promozione e pubblicità.
Ovviamente la società proprietaria che accetta l'affiliazione in franchising deve sottostare a determinati standard qualitativi che possono, se non calcolati bene, compromettere i risultati di gestione ( ammodernamenti, aumento forza lavoro, condizioni ai clienti fidelizzati, promozioni etc ).
Management contract:
Il management contract è un tipo di contratto di gestione atipico, proveniente dai sistemi giuridici Common Law e non previsto dall’ordinamento giuridico italiano. In base a questo contratto, l’operatore alberghiero (brand) assume la responsabilità della gestione dell’asset alberghiero per conto del proprietario (owner).
A differenza dei contratti di locazione, affitto d’azienda e franchising, il management contract regola i rapporti fra le parti esclusivamente in base a “fees”, generalmente calcolate sul fatturato e sul margine operativo lordo (gross operating profit) derivante dalla gestione tipica dell’hotel. È importante sottolineare che, in questo tipo di contratto, le obbligazioni sono in capo alla società proprietaria della gestione, non al brand che tuttavia è invogliato in funzione della sua remunerazione in funzione dei risultati ad implementare le strategie gestionali in maniera efficiente.
Va inoltre considerato che il brand utilizzando il suo marchio ha tutto l'interesse ad ottenere apprezzamenti dal mercato sotto una molteplicità di aspetti compresi i livelli reputazionali.
In questa tipologia di contratto tuttavia la collaborazione fra le parti risulta essere fondamentale poichè il brand " gestisce per conto di " e può avere necessità di interventi, investimenti, modifiche strutturali o sulla forza lavoro che se non ben programmate possono compromettere i risultati economici e di conseguenza il rapporto fra le parti.
Conclusioni:
La gestione di un asset alberghiero può avvenire attraverso diversi tipi di contratti, ognuno dei quali presenta caratteristiche specifiche. I contratti tipici come la locazione e l’affitto d’azienda garantiscono una certezza degli importi a titolo di locazione o affitto, mentre il franchising offre l’affiliazione commerciale e l’accesso a know-how e sistemi di prenotazione consolidati. Il management contract, invece, regola i rapporti fra le parti in base a “fees” calcolate sul fatturato e sul margine operativo lordo.
È importante considerare attentamente le caratteristiche di ciascun contratto al fine di scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze e obiettivi di gestione alberghiera.
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Roberto Necci
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