Come si valuta una gestione alberghiera

27/03/2019 - 31/12/2026

Sarebbe troppo semplice valutare una gestione alberghiera in funzione dei fattori utilizzati per l' analisi delle performance manageriali ( ADR/RMC, RevPar, Occupazione, o addirittura la BRAND REPUTATION !!!)

Questi parametri seppur importantissimi debbono manifestarsi in un documento di sintesi , il Bilancio, il quale evidenzia la situazione patrimoniale e la situazione economica.

Una gestione è efficace quando remunera il Patrimonio Netto in una misura percentuale superiore all' investimento alternativo , generalmente operando gli hotels nell' ambito del capitale di rischio, è evidente che la remunerazione del patrimonio netto non può essere inferiore alla remunerazione di un titolo di stato ( capitale non di rischio ).

Pertanto frasi ( che sempre più spesso si sentono, purtroppo ) il mio hotel va bene perchè ha il 100 % di occupazione, il mio hotel va bene perchè ho un RevPar di 300 Euro o un AdR di 500 Euro , sono parametri che solo parzialmente forniscono il quadro della situazione.

Il rapporto fra Patrimonio Netto ed Utile Netto ci indica quanto rendono i soldi che sono stati investiti
nell' azienda , equiparando pertanto " l' investimento alberghiero " ad altri investimenti.
Nel caso ci trovassimo davanti ad una azienda che non remunera adeguatamente il capitale investito, dovremmo astrarre e valutare un altro indice l' EBITDA , ( utile non considerando Interessi, Tasse, Deprezzamenti e Ammortamenti ).

Questo indice indica la qualità della gestione operativa, ( l' azione manageriale per intenderci ) e se questo indice è in linea con il benchmark di riferimento significa che la gestione operativa è efficace.

Se malgrado ciò il capitale investito non viene remunerato adeguatamente ( non crea quindi valore ) è evidente che i problemi dell' azienda sono " nel sottostante dell' EBITDA " ovvero le problematiche sono in quei valori che questo indice non considera: Interessi passivi ( Oneri finanziari ), Tasse, Ammortamenti.

E su questi valori dovrebbe concentrarsi l' azione manageriale ed imprenditoriale.

Pertanto il processo di valutazione di un albergo può essere sintetizzato:

- Analisi situazione patrimoniale ( evidenza patrimonio netto )
- Analisi struttura debitoria / incidenze oneri finanziari
- Analisi immobilizzazioni / incidenza ammortamenti
- Analisi utile netto - valutazione delle remunerazione degli investimenti alternativi -

- EBITDA - Analisi attivita tipica ( escludendo Interessi, Tasse, Deprezzamenti, Ammortamenti )
- Impostazione modelli di Uniform System of Account per Evidenziare performance reddituali di reparto
( centri di costo / centri di ricavo )

- Intervento o sull' attività gestionale ( nel caso le performance non fossero in linea ) o sulla struttura patrimoniale.

Roberto Necci

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